Peut-on vendre une partie de sa maison tout en continuant d’y vivre ?
Vendre une partie de sa maison sans la quitter est possible en France : on cède une quote-part de son droit de propriété, dans le cadre de l'indivision prévue par le Code civil. Un notaire rédige l'acte et la convention qui protège le vendeur. Voici ce que la loi permet, ce qu'elle encadre et les questions à se poser avant.
Oui, vendre une partie de sa maison est possible en France, et le droit l’encadre depuis longtemps. On ne cède ni une pièce ni un bout de jardin, mais une fraction de son droit de propriété, ce que les juristes appellent une quote-part. Le vendeur et l’acheteur deviennent alors propriétaires ensemble du même bien, dans le cadre de l’indivision prévue par le Code civil. Un notaire rédige l’acte de vente et une convention qui fixe les règles de vie commune, dont la plus importante pour le vendeur : continuer à habiter chez lui.
Une question que l’on pose à voix basse
Prenons un couple de 72 et 74 ans. Leur maison est payée depuis quinze ans, leurs pensions couvrent le quotidien, et rien de plus. La chaudière à remplacer, la salle de bain à adapter, le voyage promis aux petits-enfants : chaque projet se discute en soupirant.
Vendre la maison et partir en appartement, ils y ont pensé une soirée, puis ils ont refermé le sujet. Ce qu’ils voudraient, c’est utiliser une partie de la valeur de leur maison sans la quitter. Et la première question qu’ils se posent est presque timide : est-ce qu’on a le droit ?
Ils sont nombreux dans ce cas. En avril 2026, OpinionWay a interrogé pour Merci Prosper 1 003 propriétaires de 60 ans et plus. L’envie est là. Il manque l’information.
Ce qu’en disent les propriétaires de 60 ans et plus
- n’ont jamais entendu parler de la vente partielle74,1 %
- se disent ouverts à mobiliser la valeur de leur logement46,3 %
1 003 propriétaires de 60 ans et plus, données redressées. Source : OpinionWay pour Merci Prosper, avril 2026.
Ce que l’on vend vraiment quand on vend une partie de sa maison
Une maison ne se découpe pas. Ce qui se divise, c’est le droit de propriété qui porte sur elle. Quand un propriétaire vend 30 % de sa maison, il vend 30 % de ce droit. L’acheteur en détient alors 30 %, le vendeur 70 %, et la maison demeure un seul et même bien.
C’est ce que l’on appelle une vente partielle : la cession d’une quote-part d’un bien immobilier, le vendeur restant propriétaire du reste et occupant du tout.
Une part vendue, une maison qui reste entière
Exemple : avec le Contrat Prosper, la part vendue se situe entre 10 % et 50 % du bien.
Il ne s’agit ni d’un démembrement ni d’une sûreté réelle déguisée, mais d’une mutation soumise au droit commun de la vente immobilière.
Maître Adrien Roussel-Jourde, notaire associé chez LNQV, note juridique de septembre 2026Autrement dit, vendre une quote-part suit les mêmes règles qu’une vente classique, avec un prix, un acte authentique et une publication au service de publicité foncière.
La loi ne fixe aucune proportion minimale ni maximale. Un propriétaire pourrait en théorie céder 5 % comme 80 % de son bien. Merci Prosper a fait un choix plus protecteur : avec le Contrat Prosper, la part vendue se situe entre 10 % et 50 % du bien, de sorte que le vendeur conserve au moins la moitié de sa maison.
L’indivision, le cadre légal de la vente partielle
Ce cadre est aussi ancien que le Code civil. On le connaît surtout par ses mauvais côtés : l’héritage que des frères et sœurs n’arrivent pas à partager, le divorce où chacun veut récupérer sa mise. L’article 815 du Code civil résume cet esprit en une phrase célèbre : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. » Pendant longtemps, l’indivision a été pensée comme une situation que l’on subit en attendant d’en sortir.
Les articles 1873-1 et suivants du même code ont ouvert une autre voie. Ils permettent à des propriétaires qui le souhaitent de rester en indivision et d’en fixer les règles par une convention. Cette convention doit être écrite, sous peine de nullité, décrire le bien et la part de chacun. Lorsqu’elle porte sur un immeuble, un notaire la rédige et la publie.
Elle peut être conclue pour cinq ans au plus, renouvelables, ou pour une durée indéterminée. Dans ce second cas, le partage peut être demandé à tout moment, « pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps », selon les termes de l’article 1873-3. La fiche « Acheter en indivision » des Notaires de France, mise à jour en avril 2026, décrit ce fonctionnement en détail.
L’indivision n’est plus seulement subie, elle peut être choisie et organisée comme instrument de gestion patrimoniale.
Maître Adrien Roussel-JourdeC’est sur ce socle que repose la vente partielle. Elle sert ici des propriétaires qui possèdent déjà leur logement et qui ont besoin d’argent pour y rester bien.
Une vente partielle crée une indivision choisie, organisée par une convention écrite que le notaire rédige et publie. Le droit au partage reste encadré, jamais supprimé.
À qui peut-on vendre une partie de sa maison ?
En droit, à qui l’on veut. Dans les faits, l’acheteur doit accepter deux choses qui ne vont pas de soi. Il paie une part d’un bien qu’il n’occupera pas, et il s’engage à ne pas en demander le partage pendant une longue période.
Un enfant peut le faire, dans une logique d’anticipation familiale, à condition que la convention soit rédigée avec le même soin qu’avec un tiers. Un investisseur particulier peut le faire s’il dispose des fonds, car les banques prêtent rarement pour acheter une quote-part : l’hypothèque sur une part indivise les protège mal, comme le relève la note du notaire.
C’est pour cette raison qu’existent des acteurs spécialisés. Chez Merci Prosper, la part est achetée par la Foncière Prosper, une foncière solidaire agréée ESUS, c’est-à-dire reconnue comme entreprise solidaire d’utilité sociale. L’épargne d’investisseurs qui acceptent une rémunération encadrée finance l’achat, et le propriétaire reçoit un capital, ou des versements mensuels s’il le préfère. La convention d’indivision est signée devant notaire pour une durée indéterminée. Pendant une première période de 10 ans, le vendeur continue d’occuper la part cédée sans rien verser de plus : cette jouissance fait partie du prix de vente, elle a été comptée dans la valeur de la part. Au-delà, il reste chez lui en contrepartie d’une indemnité d’occupation calculée sur la seule part cédée.
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Continuer à vivre chez soi, noir sur blanc
Le point qui inquiète le plus les propriétaires est aussi celui que la convention traite le plus précisément. Le vendeur conserve ce que les notaires appellent la jouissance exclusive : il est le seul à pouvoir habiter le bien, l’acheteur ne peut ni y entrer ni y loger quelqu’un.
Le vendeur conserve l’usage exclusif du bien, bien qu’il n’en détienne plus la totalité des droits de propriété.
Maître Adrien Roussel-JourdeC’est un aménagement contractuel de l’usage à l’intérieur de l’indivision, distinct de l’usufruit.
La convention fixe ensuite la durée. L’acheteur s’engage à ne pas demander le partage pendant une première période, en contrepartie de la part du prix qu’il a payée en laissant la jouissance au vendeur. Il ne retrouve ce droit qu’en cas de manquement grave du vendeur : charges impayées, bien non assuré, dégradation.
Passée cette première période, la vie continue de la même façon, et le vendeur verse une indemnité d’occupation. Elle trouve son fondement dans l’article 815-9 du Code civil, qui prévoit qu’un indivisaire occupant seul le bien indemnise les autres. Il ne s’agit donc pas d’un loyer. Son montant est calculé au prorata de la part détenue par l’acheteur, en référence au loyer de marché, et indexé.
La vie d’une vente partielle, vue du vendeur
- Signature chez le notaireActe de vente et convention d’indivision. Le prix est payé le jour même.
- Les 10 premières annéesLe vendeur habite seul le bien. La jouissance de la part cédée est comprise dans le prix.
- Au-delàRien ne change au quotidien. Une indemnité d’occupation, calculée sur la seule part cédée, s’applique. Dans le cas du Contrat Prosper, elle n’est due qu’au moment de la vente totale du bien : le vendeur ne se retrouve pas avec une charge mensuelle supplémentaire au-delà de la première période de 10 ans.
- Quand le vendeur le décideIl vend le reste du bien, ou il rachète la part cédée. Aucune date ne lui est imposée.
Déroulé du Contrat Prosper. Les règles précises sont celles de la convention signée.
Le calendrier, lui, reste entre les mains du vendeur. Aucune date de fin ne lui est imposée. Il vend le reste de son bien quand il le décide, dans trois ans ou dans vingt ans, ou il rachète la part cédée si sa situation s’améliore. Son coût dépend du temps qu’il passe chez lui, et de rien d’autre.
Le notaire, garant de l’équilibre
Céder une part de son bien passe obligatoirement par un notaire, comme toute vente immobilière. Son rôle va au-delà de la signature. « Le notaire a un devoir de conseil. Il est là pour s’assurer que vous comprenez parfaitement les termes du contrat et que celui-ci est équilibré pour les deux parties », explique Maître Roussel-Jourde dans notre article consacré au déroulé de la signature.
Le vendeur peut se faire accompagner par son notaire habituel. La séance dure entre une heure et une heure et demie, et elle peut se tenir à distance, par visioconférence, avec une procuration donnée à un clerc de l’étude.
Les clients le disent sans détour.
Philippe, 78 ans
Il a vendu une part de sa maison de Sucy-en-Brie pour régler une succession compliquée : « On m’aurait dit qu’il n’y a pas de signature chez le notaire, je vous aurais dit : au revoir Messieurs. »
Marie, 71 ans
Elle a préféré consulter un notaire indépendant avant de signer, et retient de ses échanges avec Merci Prosper une chose simple : « Cette honnêteté m’a immédiatement mise en confiance. »
Ce qu’il faut savoir avant de se décider
Les enfants d’abord
Vendre une part de sa maison ne les écarte pas. Les héritiers reçoivent la part que leurs parents ont conservée, et la convention prévoit ce qui se passe au décès : ils sont prioritaires pour racheter la part de l’investisseur, ou pour vendre le bien et récupérer leur quote-part. Rien ne dépend de la durée de vie du vendeur, ce qui distingue nettement la vente partielle du viager : le prix est payé le jour de la signature et les règles sont connues d’avance.
Le notaire recommande d’ailleurs d’en parler à ses enfants avant de signer, même si rien ne l’impose. Il juge cette information « fortement opportune », parce que l’opération modifie ce qui sera transmis. C’est aussi ce qu’Anna, 66 ans, a entendu de son conseiller Merci Prosper avant de signer : « prenez votre temps, montrez le contrat à qui vous voulez ».
Le droit au partage ensuite
Il ne disparaît jamais tout à fait : la convention l’encadre, elle ne peut pas le supprimer, et c’est la loi qui le veut. La solidité de l’opération tient donc à la qualité de la convention et à l’équilibre des engagements de chacun, ce qui explique le soin que les notaires y apportent.
Le prix enfin
L’acheteur paie une part d’un bien dont il ne profitera pas pendant des années, et cette privation entre dans le calcul de la valeur de la part. Sylvie, 65 ans, qui a vendu une part de son appartement parisien, le dit avec franchise : « Au départ, j’ai trouvé que c’était relativement cher. Puis : tout a un coût. » Les charges, la taxe foncière et les travaux doivent par ailleurs être répartis avec précision entre ce qui relève de l’occupation et ce qui relève de la conservation du bien. Une bonne convention y consacre plusieurs pages.
Ce qui change, et ce qui ne change pas
Ne change pas
- ✓Vous habitez chez vous, et vous êtes le seul à pouvoir y vivre.
- ✓Vous choisissez le moment de vendre le reste, ou de racheter la part.
- ✓Vos héritiers restent prioritaires pour racheter la part ou vendre le bien.
Change
- →Vous détenez 70 % de la maison au lieu de 100 %, et vous recevez un capital le jour de la signature.
- →Une convention écrite fixe les règles : occupation, charges, durée, sortie.
- →Après la première période, une indemnité d’occupation s’applique sur la part cédée.
Questions fréquentes
Est-ce légal de vendre une partie de sa maison ?
Oui. La vente d’une quote-part de bien immobilier est une vente ordinaire au regard du droit français. Elle crée une indivision entre le vendeur et l’acheteur, que les articles 815 et suivants et 1873-1 et suivants du Code civil encadrent. Un notaire rédige l’acte de vente et la convention d’indivision.
Peut-on vendre la moitié de sa maison ?
La loi ne fixe aucune limite. Avec le Contrat Prosper, la part vendue va de 10 % à 50 % du bien, par choix de Merci Prosper, afin que le vendeur conserve au moins la moitié de sa maison.
Faut-il obligatoirement passer devant un notaire ?
Oui, comme pour toute vente immobilière. La convention d’indivision qui porte sur un immeuble doit elle aussi être rédigée par un notaire et publiée au service de publicité foncière. Vous pouvez garder votre notaire habituel.
Peut-on racheter la part vendue ?
Oui, si la convention le prévoit, et c’est le cas du Contrat Prosper. Le vendeur, ou ses héritiers, peuvent racheter la part cédée ou vendre le bien en totalité au moment qu’ils choisissent.
Pour aller plus loin
Si la question vous concerne, commencez par une simulation : elle donne un ordre de grandeur de ce qu’une part de votre logement représente. Prenez ensuite le temps d’en parler en famille, puis d’échanger avec un conseiller lors d’un rendez-vous sans engagement. Pour les lecteurs qui veulent entrer dans le détail juridique, la note de Maître Adrien Roussel-Jourde sur la vente partielle et l’indivision conventionnelle, et notre foire aux questions, répondent aux points les plus techniques.
Que représenterait une part de votre logement ?La simulation est gratuite, sans engagement, et prend quelques minutes.
Faire une simulationVictor Perrazi, avec Maître Adrien Roussel-Jourde, notaire associé (LNQV).
Sources : Code civil, articles 815, 815-9 et 1873-1 à 1873-3 ; Notaires de France, « Acheter en indivision (règles générales) », avril 2026 ; étude OpinionWay pour Merci Prosper, avril 2026.
- 1Une question que l’on pose à voix basse
- 2Ce que l’on vend vraiment quand on vend une partie de sa maison
- 3L’indivision, le cadre légal de la vente partielle
- 4À qui peut-on vendre une partie de sa maison ?
- 5Continuer à vivre chez soi, noir sur blanc
- 6Le notaire, garant de l’équilibre
- 7Ce qu’il faut savoir avant de se décider
- 8Questions fréquentes
- 9Pour aller plus loin
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